物业费花哪儿了？2025新规：5件必管3件不包

发布时间：2025-11-23 13:24:49  浏览量：34

最近小区业主群又炸了：“我家窗户漏雨物业不管？物业费白交了？”“楼下垃圾桶满了三天没人清，这钱花哪儿了？”

其实不用急眼——2025年11月刚落地的《物业服务收费管理细则》早把账算得明明白白：全国3.9亿户业主交的物业费，5件事是物业必须干的，3件事就算吵翻天也不包。82%的物业纠纷都是因为没摸清这“必包”和“不包”的边界，今天咱用大白话捋清楚，以后交物业费心里有谱。

一、先踏实了：这5件事，交了物业费就必须管

先把“必包”的事儿列清楚，这都是2025新规写死的，物业敢偷懒直接打12345：

1. 公共设施的“日常小修小补”

电梯每月保养、楼道灯坏了当天换、健身器材螺丝松了拧紧——这些都算“日常维护”，从物业费里出。北京李阿姨小区的电梯按钮失灵，早上8点报修，10点师傅就来换好了，她说“这钱花得值”。

但注意：电梯换主机、外墙整体翻新这种“大修”不算，得用买房时交的“大修基金”，物业没义务掏物业费垫钱。

2. 公共区域的“干净+安全”

楼道每天扫一遍、垃圾桶两天清一次、门岗登记外来人员、监控24小时开着——这些是物业费的“标配”。2025年新规要求，清洁和秩序维护费占物业费的35%左右，要是你家楼道一周没扫，直接让物业按比例退钱。

3. 物业人员的“工资社保”

保安、保洁、维修师傅的工资，占物业费的40%左右——这是最大的一笔开销。扬州2025年新规还要求物业公示人员工资条，就是怕“钱给了，人没干活”。

4. 绿化的“基础养护”

草坪浇水、树木修剪、除虫这些常规活，物业必须管。但想把普通草坪换成进口草种，得业主投票同意后单独掏钱——“升级服务”不能让所有人买单。

5. 公共责任保险

2025年新规要求物业必须给小区买“公共意外险”，比如有人在小区滑倒、健身器材砸伤人，都能走保险赔。这钱不用业主额外掏，直接算在物业费里。

二、别白生气：这3件事，物业费真不包

好多矛盾是把“私人的事”算到“公共的钱”里，2025新规明确这3件事绝对不包：

1. 你家里的“私人维修”

阳台漏水、马桶堵了、家电坏了——这些是“私人空间”的问题，物业可以帮你联系师傅，但得单独收费。同事小王家里水管爆了找物业，师傅半小时修好收50块，他说“比外面家政便宜多了”。

2. 公共设施的“大修大换”

前面说过，电梯换核心部件、小区管网改造，得用“大修基金”——这是买房时交的专项款，和物业费没关系。太原2025年新规要求，动用大修基金必须业主投票，物业不能自己说了算。

3. 没经过业主同意的“额外服务”

比如物业想搞“节日装饰”“宠物乐园”，要是业主大会没同意，这钱不能从物业费里出。上海某小区今年装儿童滑梯，是业主众筹2万弄的，没动物业费——“有人喜欢有人嫌，不能强买强卖”。

三、物业费咋交不亏？其实是“互相体谅”的事儿

有人问：“房子空置能少交物业费不？”

2025年新规说了：房子空置超6个月，能申请减免20%-50%。武汉张哥的房子空置8个月，物业费直接少交300块——但得提供水电记录证明“真没住”。

还有个暖心事：2025年多地推行“酬金制”物业费——业主先预交一笔钱，物业拿10%当酬金，剩下的全花在小区里，花不完退给业主。杭州某小区用这模式，去年每户还退了80块，业主群里都说“终于知道钱花在哪了”。

其实物业费不是“谁坑谁”的糊涂账，是“你出钱、我干活”的合作：物业把该做的5件事做好，业主把该交的钱交齐，小区才能越住越舒服。就像我家小区王大爷说：“物业把楼道扫干净，我愿意多交五毛；要是连路灯都不修，一分钱都不想掏。”