嫣然天使儿童医院的房租到底贵不贵？

发布时间：2026-02-05 17:38:23 浏览量：2

最近嫣然天使儿童医院房租事件在网络上引发了巨大的争议，有人力挺房东认为法律是最低的道德要求，有人力挺李亚鹏。不少官媒也下场了。但是专业的分析非常少，大都是情绪的宣泄，甚至房东方的回复也不是一个持有价值数亿不动产的管理人应有的水平。有认可我专业能力的粉丝也发私信要求我谈谈看法，我个人觉得这也是一次商业地产知识的公开课，专业的分享可能能对未来从事商业经营的朋友有所帮助。

一：目前嫣然天使儿童医院的租金到期贵不贵。

1，商业租金的定价体系完全不同于写字楼，对标附近写字楼租金意义不大

讨论医院租金的时候，网友大多数都是参考对面望京soho写字楼的租金价格，不少和该区域的中介公司沟通确实得到了2-3元/平米/天的价格回复。这个价格是真实吗，存在中介公司恶意报低价或者通过降低使用率来降低租金的情况吗？

我自己有很多同行朋友都在深耕这片区域，得到的信息确实是望京soho塔一塔二不少个人业主给出了非常低的租金，3元/平米/天左右房源确实不少。

但是我个人认为这个参考对象本身就是错的，医院租赁的是临街商业独栋，和写字楼本身就是两个完全不同的定价体系。

如果需要借鉴，望京soho空出来的独栋商业楼更具备参考价值。这栋空出来的商业独栋办公楼上家租户接近10元/平米/天，根据和招商团队沟通，得到回复该独栋租金低于5元/平米/天（包含物业费）签约没有可能性。soho中国的官网有电话，有兴趣的朋友可以自己电话问问。

部分网友甚至认为大环境差，北京的大体量商业就理应是2-3块钱的租金水平才符合市场情况。我觉得太低估一线城市核心区的商业价值了，

作为专业商业地产从业者，我一贯秉持参考数据有可信赖的出处。下边我给出来双井商圈和亚奥商圈两个成交案例参考，信息皆来自于北交所2025年公开信息。

第一个是临近北四环的商业的，建筑面积3300平米左右，租金在5.6元/平米/天

第二个是东三环沿线的商业，建筑面积2500平米左右，年租金490万，单价合计5.36元/平米天。

事实上，对于产权清晰的商业用房而言，一街之隔，可能既有一倍的价差，能预计的永远只有最低价，最高价是由潜在租户的最大承受能力决定的，比如对事件中的物业而言，头部医美机构可能能接受8元/平米/天以上的租金。

至于2019年市场续租租金高不高，我这没有当时的官方数据，找了一下疫情后2020年望京写字楼的一些交易数据，大家可以参考一下。2019年的望京商业写字楼市场是远好于2021年的。以下举例项目均是产业园园内的乙级楼，现在这些楼宇也就是2-3元/平米/天的水平。2019年商改办是普遍现象，对于独栋建筑而言，园区乙级写字楼的租金基本上是临街商业租金的底线。

2，大面积商业楼宇整租租金一定要低于小面积商业楼宇吗？

部分网友认为租的面积越大，租的时间越长，应该给与更优惠的租金。但是对于专业资产管理运营而言，这个思路肯定是不对的。部分承租能力较强知名租户对于经营面积是最底线要求的，市场上某个特定时间点，体量较大的商业楼宇反而是稀缺品，即使制定比小面积商业更贵的租金，这些租户也是能接受的。通过对市场的研判，专业有经验的资管机构是能博弈到最符合自身利益的价格的。在北京的商办市场，不缺乏这样的品牌商户

另外，我的经验大多数业主是不愿意签长租约的，国央企为了防止资产流失，目前将大部分的商业出租都限制在五年以内。强烈要求长租约，可能引发合同租金上涨或者递增增加

3，谈论商业楼宇租金不看楼宇实际使用率就是耍流氓

没有商业楼宇租赁经验的网友默认参考住宅的使用率以为各个楼盘差距不大。但是商业地产是极为复杂的，部分建成于2010年以前的老商业独栋楼宇使用率可能高达90%以上，写字楼一层的商业使用率可能不到55%。单价10元使用率100%的商业实际租金和单价5元使用率50%的商业实际是一样的。北京市场上有非常多的商业和写字楼二房东就是通过调整楼宇的出租使用率进行盈利的。有的朋友可能会疑问，难道没有房本吗？实际的情况是很多商业楼整体是一个房本，连每层的面积都不会有证载说明。

5，把免租期折算进去的有效租金比合同租金更具参考意义。

这个事件中，大家谈论的都是合同租金，但是很多时候从合同租金看贵不贵意义并不大，有过商业地产租赁经验的朋友，应该都知道，在实际经营中

应该看重实际有效租金，这个才是要实打实交的钱。行业中经常会通过提供免租期形式来降低实际租金，行业中5年期的租赁合同给与5-8个月的免租并不罕见。

比如下图来自一份公告，合同租金单价为4元/平米/天，折算完的有效租金单价为2.7元/平米/天。

个人认为在以上问题经过确认以后，才能够确定租金贵不贵？因为没有公开可信的数据，在租金贵不贵这个问题上，我没有发言权。

二：嫣然儿童医院重新选址容易吗？

网络上的有些爱心人士，愿意免费提供外地的商业用房。还有个山东企业愿意提供在朝阳区闲置的医疗用楼。如果纯公益的话，其实都用不到去外地，去金盏区域或者顺义区域，找个租金2元/平米/天以内的商业用房难度并不大。

但是从该医院的运营模式来看，选址非常难，从公开的信息查询，嫣然儿童医院是一个全科的私营医疗机构，要进行自我造血其中大部分科室是按照市场运行收费的，这点和北京其他私营儿童医院并无区别。望京作为北京的顶级商圈，

高收入人群占比高，为了更好的就医体验相对有更多人愿意在私营医院去消费。顺义，金盏，或者回龙观等商圈相比就差很多。对于私营医疗机构而言，即使租金高一点，也要深扎在这些较好的商圈。即使目前在类似望京，国贸，中关村等

核心商圈找一个3000-5000平米的满足医疗用房的手续齐全的商业楼宇，难度非常高。统计一下即可知道，即使核心区租金高昂，类似京东体检这样的机构第一选择依然是国贸，望京，王府井这样的核心区域。近期山东企业提供的医疗用楼在嫣然儿童医院选址团队考察后认为不合适，我个人认为最核心的因素可能是该楼宇的产权性质导致的，从建筑形态上来看，大概率不是纯商业房本或者医疗用房房本。在前些年监管不严格时候，甚至乡产房，厂房办医院比比皆是，但是目前这些性质的楼宇很难办下医疗手续。

目前我个人服务两个医疗企业选址，朝阳区买或租都可以6000-8000平米商业或者医疗用房，我已经找了一年了，没有太合适的项目，有项目的朋友欢迎推荐。

二：嫣然儿童医院退租后，该商业楼好出租吗？

，有些网友说这个项目在医院出走以后，会3-5年都租不出去！

个人认为这些网友大概率是外地的朋友，或者在北京但是没有从事过市场化经营的朋友。太低估了北京核心商圈的商业楼宇价值。如果这个项目是完全的商业房本，且公摊较少。定价在3元/平米/天以内，一周内项目就可以清盘。我说两个业态，

第一个是商业地产的二房东，他们绑定许多品牌，依靠把大面积商业分成小面积提高租金单价获利，这种既靠近居民区又靠近办公区的临主路商业是最理想的选择。

第二个是酒店业态，北京市场上时刻飘荡着百十个酒店投资客，一层二层商业高租金转租后（比如租给银行），楼上部分盈利空间非常大，一周以内收数十个意向很容易。

目前北京市场上稍显过剩的是写字楼，产权性质为商业的，临街且在核心圈是稀缺品，去年帮助一个医疗机构在石景山和昌平选址过，要求面积不低于4000平米，

房本性质为商业或者医疗，限制于公司合规要求，选址了近一年，符合要求的项目普遍不到3个，大多数所谓的商业都是厂房改造的，或者乡产，房本都拿不出来。

前年我服务签约的一个回龙观的独栋商业楼宇租金超过4元/平米/天，位置和望京这都不具备可比性。

三：该事件将会带来什么样影响

1，网爆可能对资产价值的伤害巨大，潜在租户可能会怕影响品牌价值而选址不租或者趁机压价。尤其是知名的品牌。间接可能会导致数千万元的损失。目前要求的道歉可能只是初步，业主自身可能要对部分恶意带节奏的媒体进行巨额的索赔。个人而言，我支持房东这样做。

2，引发了商业楼宇资产管理方对公益型组织租赁物业的担忧，考虑到后期的清租执行难，无脑舆论冲击，可能会上调押金，比如把行业里边普遍2-3个月租金的标准提升到6-7个月。部分业主甚至会拒绝将项目租给这类组织。

四：该事件对业主方带来什么什么样的思考

1，遇到重装修和设备投入的租户后，清租非常困难。靠简单粗暴的拉闸断电，锁门容易引发社会性矛盾。通过法院判决的方式，可能面临周期长，且欠款执行难的问题。

2，永远要让自己保留选择权，这也是资产管理中最重要的事情，好企业是阶段性的，比如10-18年房地产赛道的企业都是好企业，当企业进入下行阶段，要豪不留情的将其换掉。如果要做公益的话，可以选择将收来的租金进行捐献可能是更好的选择。

五：对租户们带来什么样的思考

1，经营特殊业态的租户，限制于对物业的特殊要求，比如产权性质，层高，承重等，选址难度相较于普通办公室呈指数级飙升，现有房屋的选址或续租工作最好提前两年进行，

2，经营体量较小的选择专业商业地产顾问合作，助力经营团队了解真实的市场，从而做出最合理的决策，而不是听信市场传言。

3，经营体量较大的企业，要成立自身的不动产团队，聘请经验丰富的人员对经营用房做统一规划，目前类似字节跳动，贝壳等都成了了专业的不动产团队。

六：对于国家监管层面带来的思考：

目前报道该事件的媒体，大多都是带节奏，却不是基于事实的解读，带偏了很多人对房东进行了网爆。如果舆论事件发生在判决之前，会有多大概率对司法进行干扰呢。

个人建议国家要对新媒体进行强监管，对专业领域的报道，必须要专业人员进行参与。让我感到悲哀的是，很大一部分的网民已经丧失了自我判断力，竟能够如此容易的让一些不良媒体带起节奏。对媒体的监管要坚持没有调研，就没有发言权。

七：李维的观点

此次事件可以作为持有不动产的高净值人群和企业主对为自身服务的律师，不动产顾问公司，资产管理机构以及自家管理选址的行政或者采购的专业能力的照妖镜。此次如果有一个专业的调查报告，也不至于让事件发酵于此。我也呼吁法律文书网公开对该官司的判决文书，从而引导舆论向正确反向发展。中国reits市场正在起步期，通过这个事件也看出来了投资者教育非常不足。各位行业从业者任重道远。

从事商业地产头几年，我个人一度彷徨迷茫，感觉自身作用很弱。这些年连续深度参与了多笔过万平米的商业租赁交易后，非常坚信通过我们的专业服务，能够帮业主方和承租方做成正确决策，避免不必要的损失。

这次事件，如果我协助房东处理，我在一天内就能拿出有理有据的各个阶段的租金合理性说明，应对舆论风波

。

不少网络网友非要将房东和租户分出个对错来，我觉得完全没有必要。

有人指责李亚鹏网络发言具有艺术性，我更倾向于认为他真不懂商业地产定价逻辑，被下属不专业的调研给误导了

，我觉得双方都是受害者，双方都没有专业的不动产团队，第一次租约结束后，双方分手是最完美的处理结果。业主可以选择类似爱康国宾这种市场化更好，承租能力更强的企业。嫣然天使儿童医院在积累了不少忠实客户后，可以选择非临街商业，或者评估是否有压缩经营空间的必要性，降低房租支出或者约定一些提前解约权，从而为选择新址提供充足的时间，到了不得不搬的时候，成本一定是高的。

对于忙着网爆的网友，不妨思考两个问题：

1，如果你是替数千投资人管理商业地产的管理人你如何处理此事件，如果简单降租，你如何面对你的投资人。

2，如果你是嫣然医院选址团队的负责人，你怎么做来控制整个租约的成本和风险？

欢迎有志于从事商业地产顾问服务的正在找工作的朋友联系我，希望我们的努力能为保障企业的稳定运行添砖加瓦。