35亿销冠，儿童会所四代宅，这两个年度红盘做对了什么？

发布时间：2026-01-09 04:11:40  浏览量：8

「地产观察」第二届房地产领航者思想会报名即将截止，仅余少量名额，

2026年1月14-16日

，

古城西安，等你来

。

本届主题，我们定为

“向上的力量”——在当下行业深度调整与重构的关键时期，能够穿透眼前的迷雾，为行业注入清晰的信心与行动指南。

内容将围绕房企战略、企业文化建设及业务赋能、如何单盘突破、三四五线成本可控的好房子、幸福社区、抬板社区的优缺点等宏观和微观的内容。

在活动的第三天，我们还将去参观学习金茂璞逸东方、招商梧桐书院、、万众九曲松间等几个精心挑选出来的楼盘。

此外专门增设了闭门会环节，请所有的董事长总经理一起，和行业标杆房企的负责人小范围面对面交流的实际痛点和解决之道。

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看盘时，到底该看什么？

现在，市场上的研学活动多得让人眼花缭乱，但很多都是走马观花，尤其以踩盘为甚。

当我们在看盘时，到底该看什么？

这篇文章，我想 以「地产观察」西安研学 活动要看的两个四代宅楼盘——金茂璞逸东方和招商梧桐书院为例，来讲讲如何踩盘。

西安的新房目前均价在1万6左右，金茂璞逸东方均价3.3万、总价700万起，算是一个标准的豪宅盘。

2025年4月，璞逸东方首开销售

12.6亿元，整个25年豪取35

亿。据说在西安每卖出两套千万级住宅，就有一套来自金茂璞逸东方。

招商梧桐书院则是一个刚改盘，均价1.9万左右，总价在300万以内。

它的业绩同样不俗，2025年7月开盘，仅3个月便卖出了260多套房源，销售额将近6亿元。

虽比不上金茂璞逸东方，但在西安的刚改盘领域里绝对算是个佼佼者。

央企、四代宅、流量红盘， 璞逸东方和梧桐书院自带的 这些标签看上去就很热闹，就很值得一看。

看盘当然有意思，但更有意思的是看开发商如何破题。

有点经验的地产从业者应该都知道，想要了解一个楼盘，必须先了解它的地理位置（包含周边配套）。

还有另一个因素同样重要，那就是包含容积率、限高等的土地指标。

这两者都是无法逾越的先天条件。

在地理位置和土地指标的基础上，开发商进行利弊权衡，最终决定下来户型和建筑排布的总图，也就是一个楼盘的灵魂。

总图是灵魂，也是筋骨，那些美丽的建筑立面、景观园林等则是附着在其上的皮肉。

美人在皮更在骨。看一个楼盘时，既要看皮，更要看骨，如此你才能真正理解一个优秀的楼盘是如何诞生的。

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返璞归真的金茂璞逸东方

金茂璞逸东方所在的曲江板块是西安公认的高端居住区，旁边就是星河湾的两个豪宅小区，天然具有豪宅基因。

小区占地73亩，容积率3.5，限高100米，应该说地块本身指标一般，但好在形状方正。

几乎没有太多犹豫，金茂很快将其定位为璞系豪宅——璞系产品本就发源于西安，此前的 璞系首作金茂璞逸曲江就创下了七开七罄的销售神话。

有了璞逸曲江的成功案例， 璞逸东方的 户型大胆从229㎡四房起步，269㎡的4+1房为主力，最大户型 为 是336㎡的 4+1房，只从面积来看也属于豪宅中的顶级序列。

足够大的户型面积，反而拯救了相对一般的地块指标。

因为户型面积大，就不用做太多楼栋和单元，73亩地块上只规划了10栋30-31层独单元的楼，

建筑密度不到20%。梯户比自然也不高，每栋楼都是两梯两户。

再加上总图采用围合式布局，社区中间得以留出了20多亩的中庭空间，也让7号楼和8号楼有了超级大的南向楼间距。

尤其是8号楼，和1号楼之间的楼间距有将近110米，让楼王户型的价值大大增强 。

较低的建筑密度，楼栋错落的围合式布局，也让大量端厅户型的落地成为可能。

现在的地产市场上，场景感更强的端厅户型就是豪宅户型的主流形态，这一点在南北方城市都已经达成共识。

璞逸东方7号楼、8号楼的336㎡户型，以及5、6、9、10、11号楼的269㎡户型，都采用了双面采光的端厅户型。

端厅户型的问题是东西方向容易引起对视。

因此，5号楼到11号楼都是错落式排布，东西向楼间距也尽量拉开，避免形成对视的同时，也让每个端厅户型都拥有更好的视野。

大面积四代宅+端厅户型，阔绰楼间距，超大中庭，极佳视野……

至此，大平层豪宅的骨相就建立起来了。

有了较大的中庭空间，景观和会所等公共空间的发挥余地自然也更大了。在西侧社区正大门入口处，就连着两座下沉式庭院，也是现在开放的景观示范区。

第一座下沉式庭院是现代主义风格的水院，琉璃照壁、大理石廊柱、镜面水池、玻璃盒子建筑，凸显的是时尚简约之美。

第二座下沉式庭院则采用了

叠山理水

的中式造园手法

，

强调

「

虽由人作，宛若天开

」，

原石、苔藓、蕨类、溪谷等自然元素随处可见。

这也是金茂璞系产品的景观 特色，所谓

「

返璞归真

」的璞

，正是此意。

在建筑和园林的美学风格上领风气之先，同样是豪宅应有的水准。

在璞系产品之后，这种返璞归真的造园手法，也成为了豪宅园林最新的流行方向。

最后再总结下，金茂璞逸东方的 看点主要有以下几个：

第一， 端厅 四代宅 ，第二， 中式园林，第三，璞系审美，当然还有金茂擅长的科技系统。

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平易近人的招商梧桐书院

招商梧桐书院落址西安东北的浐灞板块，距离市区略远，北侧紧邻西安交大附中陆港学校小学部和初中部。

光看位置和配套，你就能猜出梧桐书院的定位会偏向于刚需和刚改。

招商梧桐书院占地约64亩，容积率2.5，限高80米。光看土地指标，比金茂还要更优秀一些。

招商只设置了一个面积段，那就是140㎡左右的四房，将梧桐书院做成了一个比较纯粹的刚改小区。

由于户型面积相对小一些，梧桐书院的楼栋和单元数量就更多——64亩的土地上，规划了13栋21至25层的高层住宅，其中2栋是2个单元，但每个单元也都是两梯两户。

由于楼栋排布稍微紧凑一些，梧桐书院不可能做太多端厅户型，只能根据具体情况进行取舍。

连接户以及东西楼间距不够的边户户型，做成了相对传统的南厅户型，也就是上图标注的方厅中户。

位置更好点的边户，做成了下面这个主卧带转角的端卧户型。

位置最好的、临着中央景观的、东西楼间距足够的边户，还是做成了更先进的端厅户型。

虽然梧桐书院的建筑排布比金茂要紧凑一些，但整体还是比较舒朗的，留出了至少4个较大的地面空间用来做景观和会所。

现在对外开放的景观示范区和会所，就设置在南向主大门和5号楼之间的这块空地上。

无论是所处的地理位置还是140㎡四房的户型设置，都决定了梧桐书院的购房主体一定是三四十岁左右、孩子正在或即将上中小学的年轻家庭。

因此，梧桐书院为这种家庭量身打造了儿童主题会所，负一层设置了博学书屋、趣味港湾、儿童轰趴馆、多功能表演厅（梧桐剧场）等功能区。

是个非常实用主义的儿童会所，没有任何虚头巴脑的东西。

一楼则为成年人设置了无界咖啡馆和健身房。

除了功能区的设置别具匠心，整个会所的空间设计也非常有趣。

它没有做成一个完全封闭的下沉式会所，而是和5号楼的架空层一起，做成了一个更开放的无界会所。

这也是招商现在很爱用的一种设计，在成都的招商锦城序、郑州的招商揽阅等项目中都能见到。

比如这个无界咖啡馆，就有一大部分位于5号楼的架空层，而旁边的健身房，则干脆是一个从架空层延伸出来的单独建筑。

负一层的空间设置也类似，它不像一般下沉式庭院会所的空间是四四方方、密不透风的，而是曲线蜿蜒、疏密有致，有很多留白的空间。

这样做的好处是，所有的空间都更透明、更开阔，更有流动感和呼吸感。人走在其中，自然也会更放松、更惬意。

最后总结下，招商梧桐书院的看点：

第一是儿童主题会所，第二是空间的流动性，第三是平价四代宅。

「 纸上得来终觉浅， 绝知此事要躬行」。这句话用在踩盘上再合适不过。当对一个楼盘的诞生有了大致的了解之后，再去踩盘，也会更加有的放矢。

本文作者：沐青

「 地产观察 」产品 研究院负责人

985中文系毕业

传统媒体记者出身

浸淫地产行业十余年

用搞学术的精神搞地产