一个老估价师的法庭日记！

发布时间：2025-12-27 09:30:05  浏览量：22

585万，与一个家的重量：老张的朝阳法庭日

北京的深秋，朝阳区法院外的银杏正黄得灿烂。老张夹着那个磨损的棕色公文包，在法警示意下推开了三号法庭厚重的木门。空气里有种熟悉的紧张感——又是离婚房产估价质证，他今年第四次了。

“传估价师张建国出庭。”

老张稳步走向证人席，余光扫过原告席和被告席。一对中年夫妻，不过四十出头的样子，却像隔着一道冰墙。女人姓李，是委托他的一方，手指紧紧攥着一叠材料；男人姓王，双臂抱在胸前，目光死死盯着老张手中的报告。

“请估价师说明评估标的物基本情况。”法官的声音在肃静的法庭里回荡。

老张翻开那份他已经能背出来的报告：“估价对象位于北京市朝阳区东三环北路某小区7号楼1502室，建筑面积138.6平方米，三室两厅两卫，南北通透。建成于2010年，钢混结构，当前为夫妻共同财产。”

“评估价值是多少？”

“585万元整。”老张清晰地说出这个数字，注意到夫妻二人同时抬起了头。

“胡说！”王先生猛地站起来，“同小区同户型上个月成交价620万！你这是故意压价！”

李女士立刻反驳：“那是高楼层精装修！我们家房子十年没大修过了，卫生间还漏水！”

“肃静！”法官敲响法槌，“请估价师陈述评估依据。”

老张深吸一口气，开始他重复过无数次却依然谨慎的陈述。这原本是一次常规的单方委托——李女士通过律师事务所找到他，要求对婚姻共同财产进行评估。直到他得知另一方对评估结果有异议，且差距高达数十万时，他就知道这场法庭质证不可避免。

“我采用市场比较法、收益法两种方法综合评估，最终以市场比较法结果为准。”老张将准备好的图表递给法庭工作人员，“参照今年6月至10月朝阳区同类房产成交案例，我选取了三个最可比实例。”

他详细讲解每个参数的调整：实例一因楼层优势上调2%，实例二因装修较新上调5%，实例三因学区因素需下调3%。然后是标的物业自身的折旧修正——那套他亲自踏勘过的房子。

老张记得很清楚，那是九月底的一个下午。房子保持着一种奇怪的状态：客厅墙上还挂着全家福，但书架上已经有一半空了；主卧衣柜里，男女衣物泾渭分明地各占一端；儿童房里，玩具整齐地堆在角落，似乎小主人已经很久没回来住过。

最让老张印象深刻的是阳台。一侧是精心打理的多肉植物，另一侧是积灰的健身器材，中间仿佛有一条无形的分界线。

“在对标的物业实地查勘中，我发现以下减值因素，”老张继续陈述，“卫生间天花板存在渗水痕迹，预计维修费用约8000元；厨房设备为交房时原配，已使用十年，功能性折旧明显；小区东南侧规划的商业综合体已开工，未来一年可能产生噪音和灰尘影响...”

“这些情况你为什么不在评估前告知我？”王先生质问。

“根据《房地产估价规范》，估价师独立进行实地查勘是标准程序。”老张平静回应，“我的职责是根据房屋实际状况作出专业判断，而非征询委托方或相关方意见。”

李女士的律师这时提问：“张估价师，请说明585万这个具体数字的计算过程。”

老张点头，翻开报告的技术部分：“三个可比实例经调整后的单价分别为42,300元、42,800元和41,900元每平方米。取权重后得到基准单价42,200元。乘以建筑面积138.6平方米，得到585万基础值。再综合考虑标的物业的个别因素：漏水问题减值0.5%，设备老化减值1%，环境临时影响减值0.3%...最终确认为585万元整。”

每一个数字背后都是市场和技术的逻辑，但老张知道，在法庭的另一端，这对夫妻听到的可能是别的东西——是青春岁月的定价，是共同记忆的标价，是那些再无法共享的晨昏的值。

王先生的律师开始交叉质询：“张估价师是否考虑了朝阳区最近的土地升值趋势？东坝商务区的规划对周边房价的拉动？”

“已综合考虑。”老张出示朝阳区近一年土地成交数据和规划文件，“但标的物业所在区域已趋成熟，规划红利大部分已体现在当前房价中。且商业综合体建设期的临时负面影响需要客观考量。”

质证持续了一个半小时。问题从宏观市场到微观细节，从方法论到具体参数。老张对答如流，引用数据、规范、案例，像一台精密运转的仪器。但只有他自己知道，在某个瞬间，当他提到“儿童房朝南，采光良好”时，他看到李女士突然低头，手指微微颤抖。

最后，法官询问双方是否接受以该评估报告作为财产分割依据。

“我要求重新委托双方共同认可的评估机构！”王先生坚持。

“我方认为张估价师的评估客观公正，应予采纳。”李女士的律师回应。

法官宣布休庭，择日宣判。

走出法庭时，秋阳正好。老张在台阶上点了一支烟——他戒了三年，只在每次离婚房产评估后破例一次。

王先生快步从他身边走过，头也不回。李女士稍后出来，在老张面前停了停：“张师傅，谢谢您。”

老张点点头，想说些什么，最终只是递上一张名片：“如果最终需要重新评估，我可以推荐几位同行。”

他看着她离开的背影，想起踏勘时在书房看到的那本相册——封面是年轻的两人在长城上的合影，笑得毫无保留。

回事务所的地铁上，老张打开手机计算器，下意识地又算了一遍：42,200×138.6=5,848,920，调整后5,850,000。数字严丝合缝，像他三十年估价生涯中的每一次计算一样精确。

但他算不出的是，那面有渗水痕迹的卫生间墙壁，是否见证过某个深夜的温柔对话；那个积灰的健身器材，是否曾是两个人为健康互相鼓励的见证；那个采光良好的儿童房，是否曾回荡着一家人的笑声。

585万。在北京朝阳区，这是一套十年房龄、138平米的普通住宅的市场价值。这是一个可以被法律分割、被数字量化的价值。

但一个家的价值呢？老张不知道，也没有任何评估规范能告诉他。

列车进站，老张收起手机。明天还有两份报告要出，一份是金融抵押评估，一份是企业资产重组。都是数字，都是市场价值，都是他可以精确计算的东西。

这很好。老张想，有些东西，本来就不该被估价。